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错过大陆黄金十年 台资房企的边缘化窘境

2010-12-21 09:27:42 来源:不详 浏览:2728

  当国内地产龙头老大万科在展望和讨论“后千亿时代”的时候,台资房企,作为国内房地产开发商的重要群体之一,却正怀揣着略带兴奋的心情,努力寻求突破边缘化的方式。

  边缘化角色

  单就房地产领域而言,台商房企的整体发展,无论是规模、速度还是业绩,都明显落后于在大陆发展制造业的台湾同乡。

  根据两岸房地产专家蔡为民(微博 博客)介绍,1992年和2000年曾先后有两拨地产台资赴大陆投资热潮,前一拨在1998年亚洲金融海啸时撤回台湾;2000年,带着前一拨的经验和教训,台资再次赶赴大陆。而这一次,台资大部分选择以房屋中介和营销代理为起点。

  提起台资的营销代理公司,沪上多位房地产营销策划人士坦言,上海的营销代理市场曾经深受台资公司的启发和影响。时至今日,虽然上海营销代理的市场份额已多被本土企业抢占,但不少专业人士对一些台资营销代理公司曾经所带来和传播的理念、经验记忆犹新。

  相比于制造业的成绩、营销代理的成功,台商的房地产投资开发相对黯然很多。

  以台湾房地产企业大鳄远雄为例。远雄作为台湾50大集团之一,台湾80%以上的厂办大楼都出自远雄。然而,1995年进入大陆到2008年十余年间,远雄也仅投资开发了上海、昆山、北京、青岛等地近十个物业项目。

  远雄之外,在国内有影响力的台资开发商,寥寥无几。其时虽亦有康师傅、旺旺、蓝天集团等制造业企业涉足布局房地产,但用上海五合智库总经理邹毅的话讲,台资房企在国内一直没有进入主流开发阵营,没有形成独立的实力群体,始终处于边缘化的角色。

  发展之困境

  为何台资房企会错过国内房地产开发的黄金十年?

  远雄房地产开发集团(上海)有限公司(下称“远雄上海”)董事长李至春认为,最主要的掣肘因素是两岸政治敏感,尤其是李登辉时代和陈水扁时代,两岸关系紧张,当时台湾“政府”不允许上市公司任何一笔资金投到大陆,所以当时到大陆投资格外低调,“上媒体的机会也没有”。

  正是由于政治瓶颈,台资房企错过了国内房地产市场的黄金十年。台湾乡林集团董事长赖正镒也对此深表可惜。

  政治关系不支持发展,资金不能投入大陆地产开发,台资房企如何在夹缝中求生存?据蔡为民介绍,2009年有条件允许投资之前,多数投资采取曲线进入的路径,以个人名义介入,因为个人投资一直处于模糊地带,没有明确的准与否的规定。

  除去不能选择的政治原因,细看台资房企,亦存在不少的水土不服因素。

  由于台湾70%土地是山地,真正适合房地产开发的土地极为有限,而且由于台湾土地完全私有化,人口过度集中,动拆迁十分不易,因此台湾开发商一般在台湾的开发案规模都比较小,开发周期长。

  第一太平戴维斯台湾分公司董事长朱幸儿认为,台湾开发商“慢工出细活”,开发速度慢、周期长,一栋物业200多户,最终建成需要两年到两年半的时间,但产品精细度较高。

  可是,如此开发速度对大陆开发商而言却是难以接受的。

  此外,两岸房地产开发上的一些异同,也束缚了台资房企的发展。根据李至春的介绍,在台湾取得土地之后即可做土地贷款融资,开工建设之后还可以做“新建融资”,而在大陆开发商土地款完全要自己支付,只有到了开发阶段才可以申请开发贷款。

  资金难以输入,再加上贷款难,部分台资房企仅靠在国内项目的利润,根本难以实现滚动开发。蔡为民举例说,2000年初在上海北外滩拿地的某台商,由于动拆迁问题,楼盘今年才开始销售,即使项目利润丰厚,外加资本金,该台商已根本不可能再在上海拿到同一地段的地块去做滚动开发。

  不容忽视,近年来,国内日益飙涨的土地价格,也让很多台资房企望而却步。在蔡为民看来,真正有实力的进不来,进来的没有实力,这也就造成了台资房企参与公开招拍挂的近乎绝迹,尤其是在一线城市。

  未来契机

  台资房企困局的打破,始于2008年两岸三通。2008年以来,远雄开始在全国开疆拓土。

  而2010年年初以来的种种政策,更直接促使台资企业提高了活跃度。

  2010年年初,台湾“经济部”正式修订相关法定,台湾上市不动产公司赴大陆投资不动产,投资总金额由原来的100亿新台币上调为500亿元新台币,个案投资限额由1000万美元上调至5000万美元。

  其后不久,远雄和世茂合作成立了海峡建设投资基金,迈出一大步。

  2010年6月,两岸正式签署ECFA协议。2010年9月,中国证监会正式批准台湾4家银行在大陆设立分行;10月,台湾“金管会”放宽台湾保险业投资大陆不动产。

  对于ECFA签订以后的两岸房企发展未来,台资上海宏汇置业执行董事吴宗霖认为,今后对于两岸房地产行业相互直接投资的限制有望进一步放开,也就是说两岸房地产业可以名正言顺地相互投资,不需要经过第三地,这也将有利于促进两岸房地产业的相互升级;台湾中小地产公司产品种类多,涵盖旅游、度假、疗养等多种类别,而国内房地产业则有着较为丰富的大型住宅小区开发的经验,这有可能会改变台湾的居住形态。

  诚然,在ECFA带来的种种利好因素的带动下,各路台资房企正在“摩拳擦掌”,意欲伺机而动;但仍旧“带着镣铐”的台商,将如何才能够摆脱边缘化,跳出轻盈的舞步实现华丽转身,尚面临不少考验。 (李淑娴)

    来源:中国房地产报

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